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2020年房地产行业将如何演绎?未来房价是涨是跌?

2020/1/7 11:04:29   来源:互联网

未来房价是涨是跌?2020年房地产行业将如何演绎?

作者| 毕然 编辑:赵佳怡 微信公众号: 巨丰投顾(ID:jfinfo)

2020 年政策面如何定调?

回顾过去三十年,房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段,而如今,我们面临的是“既要又要”的两难:既要防止经济增速下滑过快,又要抑制房地产泡沫继续增长,既要保就业、扶贫、维持物价稳定,又要坚持环保、过剩产能出清。

政府-房地产-民生实际上是一个石头剪刀布的关系:2020 年,在经济目标完成度有一定压力的背景下,房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器,也是市场争议的主要命题。维持经济增长速度-抑制资产泡沫-防止系统性金融风险似乎变成了不可能三角。

未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活掌控”。“稳”的主基调自不必说,在 2019 年 12 月 10 日-12 日召开的中央经济工作会议上,明确定调了 2020 年房地产行业的政策主基调是“稳”。会议提出“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

另外,2019 年 12 月 10 日至 12 日中央经济工作会议明确提出“压实各方责任”,说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵活掌控”,在尽可能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫,寻求动态平衡,这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先,政府财政压力加剧的背景下,部分城市的房地产政策将会有边际松动,“因城施策”将会延续,但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

2020 年基本面会如何演绎?

在“因城施策”延续的背景下, 2020 年房地产行业将延续呈现窄幅波动的特点,周期被熨平拉长,主要概括为:销售稳中有降,竣工持续修复,投资维持韧性。基于对政策、资金及基本面的评估,对 2020 年行业数据判断如下。销售:2020年销售面积同比-2.88%,金额同比+3.00%;新开工:预计 2020 年面积同比+2.00%;竣工:预计自 2019 年 Q4 开始持续修复,2020 年竣工面积预计同比+6.5%;开发投资:预计 2020 年土地投资增速同比+8%;建安投资增速同比+8.04%;汇总两者,预计 2020 年房地产开发投资增速约 8%。

未来房价是涨是跌?哪些城市房价涨幅会相对较高?

1)2019 年以来商品房均价增速进一步放缓,部分地区房价跌幅可观;2)从房价收入看(户均可支配收入/住房均价口径),1999 年以来,与人们直观感受并不同,我国家庭总体对住房的购买力其实是持续提升的;3)房价的短期和长期涨幅驱动力不同,短期呈现很强的反身性,追涨杀跌,如果把流向房地产的钱看作一个池子里的水,确实在不同城市间呈现“水往低处流”的特点;长期层面,不应该从单一城市基本属性的角度,而是从城市群发展的角度来看,用网状思维判断其长期发展潜力。我们看好需求驱动,能够实现“内生增长”的产业所在的城市群,城市之间互相协同,形成一个微型自循环系统,并且有去中心化的特点,如长三角、珠三角城市群,以及城市中三产占比增速最快的成渝城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。

未来房地产行业集中度是否会进一步提高?格局将如何演绎?

1)集中度提升体现在 TOP20:从 2019 年 1-11 月销售数据看,权益口径下 TOP20 的市占率是提升的,TOP21-100 是下降的;2)拿地力度较强且均价较高的房企销售表现较好;3)为判断未来行业格局将如何演绎,我们引入一个“虫口模型”,发现当一个行业的(内生增长率-自然出清率)(以下用 R 代替)很高的时候,会不断有企业进进出出,行业内企业总体数量非常不稳定;随着 R 不断下降,企业的数量逐渐趋于稳定,变成在 N 个数值之间波动,当 R 达到一个临界值之后,行业趋于稳定,行业的总体企业数量变成一个常量。随着住宅市场需求逐渐饱和,自然增长率下降,格局趋于稳定,大中型房企弯道超车的可能性大大降低了。

2020 年房地产板块中哪些标的值得投资?

我们看好:1)同时受益于政策宽松估值修复,业绩释放估值切换,集中度加速提升带来估值溢价这三重逻辑的行业龙头:万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福等;2)高技术迭代子行业之:一二线城市核心区位布局的商办物业,建议关注:大悦城、龙湖集团、华润置地;3)高技术迭代子行业之——兼具品牌与拓展潜力的龙头物业服务商,建议关注:招商积余、保利物业、绿城服务、永生生活服务等。


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